הסוף למחירי הנדל"ן הגבוהים
https: //mumlazim.walla.co.il/item/3503909

מסקנות:

כפי שראינו במחקר, עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות בצורה לא פרופורציונאלית לעליית

שכר העבודה של האזרחים דורשת מדיניות ציבורית מתאימה לבלימת כשל שוק זה.

בעבר הייתה המדיניות הציבורית בשוק הנדל"ן מלווה בשלל תוכניות אשר לא התמודדו כראוי

עם שלל האינטרסים המנוגדים לעיתים של המעורבים בשוק ולא התמודדה כראוי עם המונופול

הממשלתי בתחום הבעלות על הקרקע וכן על התיכנון ושיווק קרקעות המדינה ,והבירוקרטיה

של התהליכים בשוק הנדל"ן.

בהסתמך על מחקר זה אני חושב שיש להציע מדיניות ציבורית אשר תתמודד עם בעיות אלו

ואשר יכולה להביא לפתרון הבעיה תוך הגדלת הרווחה הכוללת של שוק הדיור.

 

הצעת מדיניות ציבורית בתחום הדיור : תוכנית עלמה פלוס 40 בשוק הדיור למגורים,

משרדים ,התחדשות עירונית ודיור להשכרה:

​

1. מכרזי מכירת הקרקע לצרכי בנייה, השכרה או משרדים של רשות מקרקעי ישראל לא יהיו

 בשיטת המרבה במחיר אלא בשיטת המחיר החציוני של הצעות המחיר.

 על מנת למנוע מקרים שבהם הצעות "לא הגיוניות" שהוגשו יטו את התוצאות, ייקבע רף

 עליון ותחתון, שלא יפורסם, שהצעה שתחרוג ממנו תיפסל אוטומטית.

​

לכל קרקע המאושרת לבנייה וכן לכל בניין ומתחם שאושר לבנייה יתווספו זכויות בנייה

1. של 40 אחוז בנוסף למאושר כיום.

 

1. אותם דירות שיבנו בנוסף לתכנון המקורי ייבנו על-ידי הקבלן או היזם שבונה את הבניין או

 המתחם ויחולקו כלהלן:

• ברשויות אשר בזמן תחילת התוכנית נמצאות במדד הכלכלי חברתי באשכול 7 ומעלה:

15% מהדירות יועברו למדינת ישראל

5% מהדירות יועברו לחברת עמידר או עמיגור הממשלתית

10% מהדירות יועברו לעירייה או המועצה המקומית

10% מהדירות יועברו לקבלן או היזם

• ברשויות אשר בזמן תחילת התוכנית נמצאות במדד החברתי כלכלי באשכול 6 ומטה:

15% מהדירות יועברו למדינת ישראל

12.5% מהדירות יועברו לעירייה או למועצה המקומית

12.5% מהדירות יועברו לקבלן או היזם

​

4.  המדינה תחזיר לרוכשי כלל הדירות בפרוייקט את מס הערך המוסף ( 17% ) ששילמו עבור

    רכישת הדירה החדשה עד כחודשיים לפני סיום הפרוייקט כך שתשלום זה יהיה התשלום

   האחרון של הקונה לחברה הקבלנית/יזם ותשלום זה יחשב כחלק מההון העצמי הדרוש

   לקניית דירה. על מנת למנוע תקופה של קיפאון בקניית דירות מזמן הכרזת התוכנית ועד

   לביצוע פרוייקטים על פי התוכנית, החזר המע"מ יהיה תקף גם לכלל קוני הדירות גם שלא

   במסגרת פרוייקטים הנבנים במסגרת תוכנית זו החל מיום פרסום התוכנית (מלבד מי

   שבבעלותו 3 דירות ויותר).אומנם הנחת המע"מ לקונים דירה יקרה תהייה גבוהה מההנחה

   לקונים דירה זולה יותר אבל מי שקונה דירה יקרה משלם הרבה יותר על "שירותי דיור"

    וההנחה היא לא על חשבון הקופה הציבורית.

 

5. האחריות הניהולית והכלכלית של רישום הדירות הנוספות בתוכנית וכן ההתחשבנות בין

    הגורמים הזכאים לדירות הנוספות במקרה של דירות שיש לחלקן בין מספר גורמים ,תהייה

    של העיריה או המועצה המקומית (גזבר העיריה) ותהיה לפני מתן טופס אכלוס.

    ההתחשבנות תהייה לפי מחיר דירה מלא (לא כולל מע"מ).

6. בהתחדשות עירונית :

- כל הבנייה בהתחדשות עירונית תהיה במתכונת של הריסה ובניה ולא בחיזוק בלבד

- ניתן להחריג מהתוכנית בניינים המיועדים לשימור

- לא תותר חנייה ברחובות מסביב לפרוייקטי ההתחדשות העירונית. רק חנייה תת קרקעית

- בישובים שבאשכול חברתי כלכלי 7 ומעלה זכויות הבנייה יהיו 400% לא כולל תוספת

  התוכנית עלמה פלוס 40.

- בישובים שבאשכול חברתי כלכלי 6 ומטה זכויות הבנייה יהיו 550% לא כולל תוספת

  התוכנית עלמה פלוס 40.

- המדינה תשלם את דמי האחזקה (ועד בית) של הדיירים המקוריים בבניין או הפרוייקט

  למשך 10 שנים.

 

7. החוקים הקיימים כיום בנוגע לתשלומי פיתוח, אגרות ,השבחה ועוד (מלבד המע"מ לקונים)

   יהיו תקפים גם בתוכנית החדשה.

 

8. התוכנית תהייה תקפה לכל בניין או פרוייקט שבתכנון המקורי היה מעל 2 יחידות דיור.

במקרה והתיכנון המקורי מאפשר בניית 2 יחידות או פחות אזי לפני קבלת טופס האיכלוס

ישלמו הקונים או הבונים לעירייה סכום נוסף של 40% משווי הדירה לפי הערכת שמאי.

העיריה תחלק סכום זה באופן שווה עם המדינה ועם חברת עמידר או עמיגור.

 

9. כלל האזרחים יהיו רשאים לקנות דירות בבניינים או פרוייקטים הנבנים בהתאם לתוכנית

  זו מלבד אזרחים שבבעלותם 3 דירות ויותר.

 

 

הסבר כלכלי של התוכנית:

1) מחירי הקרקע עולים בשיעור חד בשנים האחרונות וגורמים לעליית מחירי הדירות. שיטת

מכירת הקרקע במסגרת המרבה במחיר, גורמת לעלייה לא הוגנת במחיר הקרקע עקב ניצול

כוחה המונופוליסטי של המדינה ומינהל מקרקעי ישראל בבעלות על הקרקעות. מנגד מכירת

קרקעות בשיטת מחיר למשתכן כלומר מחיר קבוע נמוך או ללא תמורה גורמת הפסד הכנסות

של מיליארדים רבים למדינה . לכן שיטת המכרז של מחיר חציוני היא שיטה הוגנת יותר.

​

2)הגדלת זכויות הבנייה של בניית פרוייקטים תביא לעלייה של כ40 אחוז בבניית דירות,

  ומשרדים ודירות להשכרה בארץ. היתרונות:

•  כמעט אין צורך בתיכנון נוסף כך שזמני הבנייה מתקצרים ביחס לתוספת הדירות

• אין צורך בהקצאת קרקע נוספת כך שעלות הדירות הנוספות נמוכה משמעותית

• הקרקע מנוצלת בצורה טובה יותר כך שהתוכנית תזכה לתמיכת "הארגונים הירוקים"

• הגדלת הזכויות תגדיל משמעותית גם את כמות הדירות במרכז הערים ותביא לחידוש

וחיזוק המבנים גם בפריפריה וגם באזורים המועדים לרעידת אדמה.

​

3) העיריות יקבלו סכום משמעותי עבור כל דירה שתיבנה בתחומן כך שהאינטרס שלהן יהיה

לאשר כמה שיותר יחידות דיור בשטחן ועם הכסף ו/או הדירות שיקבלו יוכלו לספק שירותים

טובים יותר לאזרח .פני העיר יתחדשו ולא יהיה צורך בהעלאת דמי הארנונה. הדבר יחזק

כלכלית באופן משמעותי עיריות חלשות יותר כלכלית.

בממוצע יקבלו העיריות כ 150,000 – 250,000 שח על כל דירה וזאת לא על חשבון גורם אחר

(האזרח או המדינה)

​

4) זמן התיכנון והפיתוח והשיווק של דירות שכפי שראינו לוקח שנים, ייחסך .

 40 אחוז תוספת דירות (כ20000 בשנה) נוספות יבנו בחסכון זמן עצום.

​

5) חברות השיכון הציבורי הממשלתי, עמידר, עמיגור ועוד יקבלו 5 אחוז מהדירות באיזורי

הביקוש (כ500 דירות בשנה) שלא על חשבון תקציב המדינה.

​

6) המדינה תקבל כ 15% מהדירות בתמורה לוויתור על המע"מ כך שלא תפסיד הכנסות.

  הוויתור על הכנסות המע"מ בדירות שלא יבנו בהתאם לתוכנית ("תקופת הביניים") יתקזזו

עם ההכנסות מהדירות הנוספות שתקבל המדינה (ולא הייתה אמורה לקבל ) בפרוייקטי

ההתחדשות העירונית.

7) האזרח הקונה יקבל את המע"מ ששילם חזרה כלומר 17% הנחה על מחיר הדירה ובנוסף

יצטרך סכום עצמי קטן יותר לצורך רכישת דירה. גם מחירי הדירות יד שניה יירדו עקב ירידת

מחירי הדירות החדשות.

​

8) הקבלן ייקבל תמורת בניית 40 אחוז דירות נוספות, כ10 עד 12.5 אחוז מסך כל הדירות כך

שיכסה את עלות הבנייה וחשבון הפרוייקט מבחינתו יהיה לפי התכנון המקורי.

 

9) העיקר הוא שהיצע הדירות יגדל משמעותית בזמן קצר יחסית דבר שימתן ואף יוריד את

כלל מחירי הדירות.